Im Rahmen des 3., 4. und 5. COVID-19-Gesetzes wurden insgesamt 92 (!) Gesetze geändert oder neu geschaffen, die teilweise weitreichende Folgen haben. Wir möchten Ihnen hier einen kurzen Überblick über die wichtigsten mietrechtlichen Bestimmungen geben.

Beschränkung der Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen bei Wohnungsmietverträgen

Das „2. Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-19 in der Justiz (2.COVID-19-Justiz-Begleitgesetz -2.COVID-19-JuBG)“ wurde als Teil des 4. COVID-19-Gesetzes, BGBl I 2020/24 erlassen und regelt in seinem § 1 eine „Beschränkung der Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen bei Wohnungsmietverträgen“.

Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Der Vermieter ist auch nicht berechtigt den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31.12.2020 gerichtlich einzufordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abzudecken.

Die Regelung soll Personen die durch die COVID-19-Pandemie in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt sind vor dem möglichen Verlust ihrer Wohnung bewahren, wenn sie die Mietzinse für die Monate April bis Juni 2020 nicht (vollständig) fristgerecht bezahlen. Sie gilt unabhängig von der Anwendbarkeit des MRG für alle Wohnungsmietverträge, (nicht aber für Geschäftsraummiete oder Pacht) und kann vertraglich nicht abbedungen werden.

Voraussetzung für die Anwendbarkeit dieser Bestimmung ist, dass im Einzelfall beim jeweiligen Mieter eine gesundheitliche Beeinträchtigung (Erkrankung, Spitalsaufenthalt, Quarantäne, etc.) oder eine massive Einkommensminderung (Betriebsschließung, massiver Umsatzrückgang, Kündigung, etc.) aufgrund der COVID-19-Pandemie eingetreten ist.

Ein Mieter der weder gesundheitlich beeinträchtigt ist noch eine Einkommensminderung erleidet, kann diese Sonderregelung daher nicht für sich in Anspruch nehmen!

Es wird also abzuwarten sein, welche konkreten Einzelfälle die Judikatur als COVID-19-bedingte erhebliche Einschränkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ansehen wird, zumal eine Unzahl unterschiedlichen Sachverhalten möglich ist.

Weiters ist zu beachten, dass dem Vermieter nur (vorerst) die gerichtliche Geltendmachung verwehrt ist, die Fälligkeit der Mietzinse bleibt unverändert. § 3 2.COVID-19-JuBG beschränkt Verzugszinsen für Verbindlichkeiten aus dem 2. Quartal 2020 ganz allgemein auf die gesetzlichen Zinsen und schließt die Ersetzbarkeit von außergerichtlichen Betreibungs- oder Einbringungsmaßnahmen aus, die 4% Zinsen gemäß § 1000 Abs 1 ABGB können aber ab Fälligkeit des jeweiligen Monatsmietzinses geltend gemacht werden.

§ 17 Abs 2 2.COVID-19-JuBG regelt schließlich, dass § 1 leg. cit. mit Ablauf des 30.6.2022 außer Kraft tritt. Ab dem 1.7.2022 kann also eine gerichtliche Aufkündigung oder eine Räumungsklage (auch) auf Mietzinsrückstände aus dem 2. Quartal 2020 gestützt werden. Eine reine Zahlungsklage ist – wie bereits unter Punkt 1.2. gesagt – bereits ab dem 1.1.2021 möglich.

Verlängerung von befristeten Wohnungsmietverträgen

§ 5 2.COVID-19-JuBG enthält eine (vorübergehende) Flexibilisierung bei der Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG.

Gemäß § 29 Abs 4 MRG können befristete Wohnungsmietverträge verlängert werden, die neue Vertragsdauer darf aber drei Jahre nicht unterschreiten. Wir bei der Verlängerung eine unwirksame Dauer (unter drei Jahren) vereinbart, gilt der Vertrag gemäß § 29 Abs 3 lit a MRG als auf unbestimmte Zeit erneuert!

Die neue Bestimmung des § 5 2.COVID-19-JuBG ermöglicht nun bei befristeten Wohnungsmietverträgen die nach dem 30.3.2020 und vor dem 1.7.2020 ablaufen, eine (schriftliche) Verlängerung bis zum 31.12.2020 (oder für einen kürzeren Zeitraum).

Diese Regelung tritt gemäß § 17 Abs 2 2.COVID-19-JuBG mit Ablauf des 31.12.2020 außer Kraft.

Handlungsempfehlungen

Für Mieter die aufgrund der COVID-19-Pandemie erhebliche in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eingeschränkt sind und daher die Mietzinse für die Monate April bis Juni 2020 nicht (vollständig) fristgerecht bezahlen können, ist es sicher empfehlenswert Kontakt zum Vermieter bzw. zur Hausverwaltung aufzunehmen um die entsprechenden Gründe darzulegen.

Für Vermieter erscheint es wiederum ratsam im Fall von Zahlungsrückständen im zweiten Quartal 2020 zunächst Informationen über den Grund für die Nichtzahlung beim Mieter anzufordern.

Bitte beachten Sie dabei, dass derzeit laufend neue Gesetze und Verordnungen in diesem Zusammenhang erlassen werden, die gegenständliche Stellungnahme basiert auf der Rechtslage vom 8.4.2020.

Wir sind Ihnen gerne bei der Prüfung der Rechtslage und Optionen im Einzelfall behilflich!